Dacă te-ai întrebat vreodată cât de greu se înființează o asociație de proprietari, răspunsul este simplu: nu este suficient să ai vecini și un bloc. Sunt necesare acte, acorduri, documente și, uneori, multă răbdare.
Pentru locatarii blocurilor vechi, existența unei asociații de proprietari poate părea ceva firesc. Pentru cei care s-au mutat într-un bloc nou, lucrurile pot deveni însă mult mai complicate.
În special în ansamblurile rezidențiale noi, locatarii se pot lovi de probleme legate de documentația cadastrală, înscrierea construcției și individualizarea apartamentelor. În unele situații, oamenii locuiesc deja în apartamente de ani de zile, însă formalitățile privind cartea funciară a construcției sau a unităților individuale nu sunt încă finalizate.
Asta nu înseamnă automat că oamenii „nu sunt proprietari”. Contractul de vânzare-cumpărare este un act de proprietate. Problema este că înscrierea dreptului în cartea funciară are un rol esențial în evidența cadastrală și în publicitatea imobiliară.
De unde începe, de fapt, înființarea unei asociații de proprietari
Legea nr. 196/2018 stabilește că o asociație de proprietari se înființează prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.
Înainte de constituirea propriu-zisă, proprietarii trebuie să se întrunească pentru a decide înființarea asociației. Tot atunci se stabilește cine va întocmi acordul de asociere și statutul, termenul pentru finalizarea documentelor și data adunării de constituire.
Urmează convocarea proprietarilor. Aceasta trebuie făcută cu cel puțin 10 zile înaintea adunării de constituire, prin afișare la avizier și prin tabel convocator. Tabelul trebuie semnat de cel puțin jumătate plus unu dintre proprietari.
La adunare se adoptă statutul și acordul de asociere. Documentele stabilesc, printre altele, modul de organizare, drepturile și obligațiile proprietarilor și regulile privind administrarea condominiului.
După adoptarea documentelor, dosarul nu se termină la avizierul blocului. Cererea pentru dobândirea personalității juridice, împreună cu statutul, acordul de asociere și procesul-verbal al adunării de constituire, se depune la judecătoria în a cărei rază se află condominiul.
Asociația dobândește personalitate juridică prin încheierea judecătorului desemnat de președintele judecătoriei. Cu alte cuvinte, între „hai să facem și noi o asociație” și existența legală a acesteia există câteva etape administrative.
De ce blocurile noi pot avea o problemă în plus
În cazul blocurilor noi, lucrurile se pot complica atunci când documentația cadastrală a construcției nu este finalizată.
Regulile ANCPI prevăd că, pentru un condominiu finalizat, trebuie parcurse etape precum recepția construcției, apartamentarea și înscrierea în cartea funciară. Documentația presupune mai multe acte tehnice, inclusiv certificatul de atestare a edificării, releveuri și fișa colectivă a condominiului.
Mai mult, pentru un condominiu se deschide o carte funciară a terenului, o carte funciară colectivă pentru construcție și câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate.
Aici poate apărea situația aparent absurdă în care oamenii locuiesc deja în bloc, plătesc utilități și își administrează apartamentele, dar documentația cadastrală a întregului condominiu nu este încă pusă la punct.
Iar când documentele tehnice ale blocului nu sunt finalizate, proprietarii nu se lovesc doar de o problemă birocratică. Pot apărea dificultăți în diverse demersuri care presupun identificarea exactă a proprietății și a părților comune.
Legea îi obligă însă pe proprietarii din ansamblurile rezidențiale să se organizeze. Mai mult, în cazul ansamblurilor rezidențiale, dezvoltatorii sau proprietarii ansamblului, în calitate de vânzători, trebuie să îi informeze pe cumpărători despre necesitatea constituirii asociației de proprietari.
Pentru proprietari, povestea începe astfel cu o întrebare aparent simplă: „Cine se ocupă de bloc?”. Răspunsul poate ajunge rapid la acte de proprietate, cadastru, carte funciară, acorduri, procese-verbale și judecătorie.
Iar dacă într-un bloc nou vecinii încă încearcă să pună toate aceste lucruri în ordine, problema nu mai este doar cine plătește lumina de pe scară. Este cine are documentele necesare pentru ca blocul să poată funcționa, juridic și administrativ, ca un condominiu organizat.
Ce trebuie reținut
Înființarea unei asociații de proprietari nu înseamnă doar alegerea unui președinte și strângerea banilor pentru întreținere. Procedura presupune o serie de pași prevăzuți expres de lege.
În blocurile noi, dificultățile pot fi amplificate de situația cadastrală a construcției și de documentele necesare pentru individualizarea proprietăților. De aceea, înainte ca proprietarii să se întrebe cine va administra blocul, trebuie să știe și în ce stadiu se află documentația juridică și cadastrală a imobilului.
Autoritățile locale au, la rândul lor, obligația de a avea un compartiment specializat pentru sprijinirea, îndrumarea și controlul asociațiilor de proprietari. Acesta poate oferi, la cerere, informații despre cadrul legal privind organizarea și funcționarea asociațiilor.
